Die neue KfW-Förderung Neubau ab 1.3.2023 6 Mar 2023 2:21 AM (2 years ago)
Lange angekündigt und nun offiziell: Seit dem 1. März 2023 gelten neue Regeln für die Neubau-Förderung. Die neue KfW-Förderung Neubau löst die bisherige „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG, Kredit 261) ab. Dieses KfW-Programm 261 läuft aber unter gleichen Bedingungen für klimafreundliche Sanierungen bestehender Gebäude weiter. Das neue Programm gilt für die Erstellung und für Käufe von Neubauten. Gezahlt werden zinsverbilligte Kredite – die bisherig auch gezahlten Zuschüsse gibt es in dieser Form nicht mehr. Die neue KfW-Förderung Neubau gewährt Zinsen, die deutlich unter den Marktzinsen liegen sollen.
Die neue KFW-Förderung Neubau ist begrenzt
Der Staat hat für das neue Programm 750 Millionen Euro pro Jahr bereit gestellt – statt wie 2022 mit mehr als zehn Milliarden Euro. Hintergrund: Die Neubau-Förderung wird beschränkt, um mehr Geld für die Sanierung von Bestandsimmobilien zur Verfügung zu haben.Ist das bereitgestellte Fördergeld für zinsverbilligte Kredite aufgebraucht, gehen Antragsteller leer aus. Das bedeutet, dass Bauherren möglichst früh den Antrag auf die neue KfW-Förderung Neubau stellen sollen. Diese Antragstellung läuft nach wie vor über die finanzierende Bank. Direkteinreichungen sind nicht möglich.
Trotzdem kann sich abwarten lohnen: Ab dem 1. Juni 2023 an gibt es eine besondere Neubauförderung für Familien, für die weitere 350 Millionen Euro vorgesehen sind. Details hierzu liegen aktuell noch nicht vor. Sicher ist, dass diese weitere Förderung jedoch an Einkommensobergrenzen gekoppelt ist. Im Gespräch ist eine Obergrenze bis zu einem Jahreseinkommen von 60.000 Euro zuzüglich 10.000 Euro für jedes Kind. Die geförderten Zinssätze liegen dann noch niedriger. Deswegen ist es für Familien mit Kindern sinnvoll, mit einem Antrag bis Juni zu warten. Wichtig: Um in den Genuss der zinsverbilligten Kredite zu kommen, darf der Bau noch nicht begonnen haben oder der Kauf eines bereits fertigen Neubaus via Bauträger noch nicht abgeschlossen sein.
Zinsbegünstigte Kredite bis zu 150.000 Euro sind möglich
Grundsätzlich werden nur Neubauten der Effizienzhaus-Stufe 40 gefördert. Das bedeutet, dass der Energiebedarf nicht mehr als 40 Prozent eines definierten Standardhauses beträgt. Außerdem dürfen für die Heizung weder Öl, Gas noch Biomasse genutzt werden.Hierfür ist eine Förderobergrenze von 100.000 Euro vorgesehen. Erfüllt das Haus außerdem die Kriterien der Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude Plus“ oder „Nachhaltiges Gebäude Premium“, werden bis zu 150.000 Euro Kredit verbilligt (siehe dazu auch den Zinsvergleich-Artikel: Nachhaltige Gebäude-Förderung und Qualitätssiegel).
Vorteil: Wer die Bedingungen des Siegels nicht erfüllt, konnte aus dem bestehenden Programm kein Geld für das neue Haus bekommen – die neue KfW-Förderung Neubau macht das jetzt wieder möglich. Außerdem ist das neue Programm kombinierbar mit weiteren Fördermaßnahmen, zum Beispiel dem „KfW-Wohneigentumsprogramm“. Wer eine Solaranlage auf dem Neubau installiert, profitiert zudem von steuerlichen Vorteilen.
Laufzeit, Zinsbindung und Bereitstellung
- Das neue KfW-Förderung Neubau bietet verschiedene Varianten:
• Bis zu 10 Jahre mit Tilgung in einer Summe am Laufzeitende und einer Zinsbindung für die gesamte Kreditlaufzeit.
• Bis zu 10 Jahre bei höchstens 2 Tilgungsfreijahren und einer Zinsbindung für die gesamte Kreditlaufzeit.
• Bis zu 25 Jahre bei höchstens 3 Tilgungsfreijahren und einer Zinsbindung für die ersten 10 Jahre.
• Bis zu 35 Jahre bei höchstens 5 Tilgungsfreijahren und einer Zinsbindung für die ersten 10 Jahre. - Die Bereitstellung ist wie folgt geregelt:
• Die Auszahlung erfolgt zu 100 % des zugesagten Betrags.
• Der Betrag ist in einer Summe oder in Teilen abrufbar.
• Die Abruffrist beträgt 12 Monate nach Zusage. Diese Frist wird für noch nicht ausgezahlte Kreditbeträge ohne gesonderten Antrag um bis zu 24 Monate verlängert.
• Für den noch nicht abgerufenen Kreditbetrag wird ab dem 13. Monat nach Zusage eine Bereitstellungsprovision von 0,15 % pro Monat berechnet. Zu beachten ist, dass die jeweils abgerufenen Beträge innerhalb von 12 Monaten vollständig für den festgelegten Verwendungszweck eingesetzt sein müssen. Im Falle der Überschreitung dieser Frist ist vom Kreditnehmer ein Zinszuschlag zu zahlen.
Einbindung eines Energieeffizienz-Experten
Für die Beantragung der Förderung und Begleitung des Vorhabens muss ein Energieeffizienz-Experte eingebunden werden. Anlaufstellen finden Sie unter www.energie-effizienz-experten.de einzubinden. Der Energieeffizienz-Experte prüft und bestätigt die Einhaltung der folgenden Anforderungen:
- Energetischer Standard eines Effizienzhauses 40 für Neubauten
- Anforderungen an die Treibhausgasemissionen im Gebäudelebenszyklus für den Neubau von Wohngebäuden des „QNG-PLUS“
- die Einhaltung der technischen Mindestanforderungen, die in folgendem Merkblatt der KfW beschrieben sind: „Merkblatt TMA“.
Der Energieeffizienz-Experte muss unabhängig sein. Das heißt er beziehungsweise das Unternehmen, bei dem er angestellt ist, darf nicht in einem Inhaber-, Gesellschafts- oder Beschäftigungsverhältnis zu den bauausführenden Unternehmen oder Lieferanten stehen, noch von diesen Unternehmen oder Lieferanten beauftragt werden oder Lieferungen oder Leistungen für das geplante Neubau-Vorhaben vermitteln.
Komplexe Anforderungen – kompetente Beratung
Um in den Genuss der neuen Förderrichtlinien zu kommen, ist in der Regel eine kompetente Beratung zur Finanzierung erforderlich. Natürlich macht es Sinn, die zinsverbilligten Kredite für die neue KfW-Förderung Neubau in Anspruzch zu nehmen. Denn diese verringern die finanzielle Belastung und machen den Erwerb eines Neubaus besonders in Zeiten höherer Zinsen planbar. Bankenunabhängige Baufinanzierungs-.Experten und Expertinnen – wie die der accedo AG – sind dabei die beste Wahl. Denn diese beraten bereits vor dem Kontakt mit einer finanzierenden Bank und helfen Ihnen bei der Entscheidungsfindung.
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Zinsvergleich Kommentar: Baufinanzierung 2023 17 Nov 2022 1:59 AM (2 years ago)
Nach Jahren des boomenden Immobilienmarktes haben sich die Aussichten seit Sommer 2022 merklich eingetrübt. Baufinanzierungsanfragen gehen seither genauso zurück wie die Preise für Bestandsimmobilien zurückgehen. Die Verteuerung von Rohstoffen und Handwerkerleistungen haben zudem den Markt für Neubauten einbrechen lassen.Trotzdem: Der Wunsch nach einer selbstgenutzten Immobilie steht nach wie vor auf der Agenda vieler Menschen in Deutschland. Es ist davon auszugehen, dass das Nachlassen der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt über kurz oder lang überwunden wird. Es gibt gute Gründe, sich jetzt für die Zukunft vorzubereiten und die Märkte für Baufinanzierungen, Immobilien, Neubau und Sanierung intensiv zu beobachten. Der Ausblick auf die Baufinanzierung 2023 ist von diesen vier Themenkomplexen bestimmt.
Wie geht es mit der Baufinanzierung 2023 weiter?
Durch die Zinserhöhungen der vergangenen Monate lassen sich bereits erste Anzeichen feststellen, dass eine preisliche Stagnation auf dem Immobilienmarkt kommt bzw. bereits eingetreten ist. Im Vergleich zur Situation vor einem Jahr zeigt sich aufgrund de3r Zinserhöhungen ein Kaufkraftverlust von 20 bis 30 Prozent.Die Anzahl potentieller Käufer sinkt deswegen durch steigende Baufinanzierungszinsen, fehlende Planungssicherheiten, gestiegene Bau- und Sanierungskosten und der kritischeren Kreditvergabe durch Banken.
Der wesentlichste Baustein einer Baufinanzierung 2023 wird das Eigenkapital sein. Denn je mehr Eigenkapital ein potenzieller Käufer aufbringen kann, umso besser werden die Rahmenbedingungen für die Finanzierung. Auch wenn aktuell die Formel Mietkosten als Äquivalent für monatliche Ratenzahlungen für Zinsen und Tilgung nicht mehr ganz aufgeht, so ist perspektivisch davon auszugehen, dass der Gesamtkomplex privates Vermögen, Lohnsteigerung und politische Maßnahmenpakete eine Baufinanzierung wieder leistbar sind. Der politische Druck wird steigen, denn es zeigt sich, dass Mieten weiter anziehen, da besonders junge Familien sich oftmals keine Baufinanzierung leisten können. Erschwinglicher Wohnraum wird die politische Agenda in nächster Zeit mitbestimmen.
Der Immobilienmarkt 2023.
Aus einem Verkäufermarkt wird wieder ein Käufermarkt. Das heisst, dass Verkäufer nicht mehr unabhängig vom Geschehen die Preise verlangen können, sondern diese an die gesunkene Nachfrage anpassen müssen. Inzwischen schauen Käufer weit kritischer auf die Angebote. Zudem sind sie wieder zu Kompromissen und Abstrichen bereit, um den Wunsch nach den eigenen vier Wänden zu realisieren. Ein wesentlicher Treiber hierfür ist die Angst vor weiter steigenden Preisen, Geldentwertung durch steigende Inflation und weiter steigendenden Mieten aufgrund der Wohnungsknappheit insbesondere in den Ballungszentren.
Besonders der Bereich der Bestandsimmobilien wird für die Baufinanzierung 2023 von besonderem Interesse: Aufgrund der verschärften Vorschriften im Bereich Energie und Energieträger werden voraussichtlich vermehrt ältere Bestandsimmobilien auf den Markt kommen. Und das zu erschwinglichen Preisen, die vor einem Jahr jenseits der Vorstellung lagen.
Was ist im Bereich Neubau im neuen Jahr zu erwarten?
Neubauten werden 2023 weiterhin mit einem Krisenjahr zu kämpfen haben. Auch wenn sich derzeit die Rohstoffpreise wieder verbilligen, so werden sie weiterhin auf hohem Niveau bleiben. Die geopolitischen Krisen – allen voran der Ukrainekrieg und das Verhalten des Aggressors Russland – werden weiterhin diesen Markt in Atem halten. Zudem kämpfen die Betriebe mit Fachkräftemangel und steigenden Lohnkosten. Festpreisangebote werden weniger, variable Kosten werden zu einem nicht kalkulierbaren Teil bei der Finanzierung des Neubaus. Dazu summieren sich die verschärften energetischen Vorgaben. Alles in allem werden sich 2023 nur gut betuchte mit entsprechendem Eigenkapital an einen Neubau wagen. Für diese wiederum verbessert sich die Markt- und damit die Verhandlungsposition, da viele Hausbaufirmen wieder um neue Kunden kämpfen müssen.
Aktuell lastet aber noch eine weitere Unsicherheit auf Interessenten für einen Neubau: Neue gesetzliche Vorgaben, aber auch neue Förderungen, sollen ab 2023 dafür sorgen, dass Neubaustandards energetische Zielzahlen erreichen. Diese Gesetze sind derzeit aber noch in der Abstimmung, das Ergebnis für Neubau-Interessenten noch nicht abschließend beschlossen. Dabei sollen aber auch technische Machbarkeit und Sozialverträglichkeit berücksichtigt werden. Ziel ist es, diese Gesetze noch in dieser Legislaturperiode – also im Lauf der nächsten zwei Jahre – umzusetzen.
Sanierung und Modernisierung – ein besonderes Thema für die Baufinanzierung 2023.
Der Kauf von Bestandsimmobilien wird aus Sicht der Baufinanzierung eine wichtige Rolle im neuen Jahr spielen. Denn die Unsicherheit bei Neubau-Projekten veranlasst Interessenten, vermehrt Häuser und Wohnung aus dem Bestand suchen. Dabei entsteht nicht nur ein Finanzierungsbedarf für den Kauf, sondern auch für die Modernisierung und Sanierung. Während eine diskutierte Pflicht zu umfangreichen Dämmmaßnahmen inzwischen vom Tisch ist, ist aber absehbar, dass ab 2024 zum Beispiel jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie zu betreiben ist.
Auch werden umfangreiche Förderungen bearbeitet. Das Wirtschaftsministerium arbeitet z. B, derzeit an einer Förderung, die Deutschland schneller klimaneutral machen soll. Die Bundesregierung hat kürzlich das Gebäudeenergie-Konzept (GEG) modernisiert. Mit der Novelle des Erneuerbaren-Energie-Gesetzts (EEG) will die Bundesregierung zudem die Stromerzeugung aus Solar- und Windkraft umfangreich vorantreiben. Dabei werden neu definierte Förderprogramme der KfW (geförderte Kredite und Zuschüsse) sowie der BAFA eine wichtige Rolle spielen, um entsprechende Anreize für Käufer und Besitzer von Immobilien zu setzen.
Diese Faktoren machen den Erwerb einer Bestandsimmobilie ab 2023 besonders attraktiv: Fallende Kaufpreise aufgrund der neuen gesetzlichen Vorgaben (z. B. Energieausweis und Verteilung der CO2-Kosten), neue Möglichkeiten der Förderung und der Baufinanzierung sowie weiter steigende Mieten werden das Interesse an Bestandsimmobilien besonders wachsen lassen. Die Baufinanzierung 2023 wird sich besonders auf diesem Sektor konzentrieren. Der Kauf einer Bestandsimmobilie, die nicht gerade in den Ballungszentren steht, ist bereits heute zu günstigen Preisen möglich. Es ist nur die Frage, ob sich der Immobilieninteressent ein Leben und Wohnen jenseits der Speckgürtel vorstellen kann.
Baufinanzierung 2023 – eine Sache für bestens informierte Profis.
Eins ist sicher: einfacher wird es nicht. Im Gegenteil. Die Komplexität einer Baufinanzierung nimmt zu. Einerseits variieren die Kreditangebote der Banken immens. Mit der Wahl der richtigen Banken kann man inzwischen viel Geld zahlen. Zum anderen sind der Fördermarkt sowie die gesetzlichen Vorgaben in Bewegung und verändern sich ständig. Und zum Dritten wird der Immobilienmarkt volatil. In dieser Gemengelage den Überblick zu behalten, ist eigentlich nur für Profis möglich, die sich täglich mit den Thematiken auseinandersetzen.
Dabei ist guter Rat kostenlos. Bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler wie die accedo AG beraten Sie bei Finanzierungsfragen genauso wie bei Fördermöglichkeiten und Kaufpreis ihre beste Adresse für Beratung und Durchführung. Dieser Service ist für Sie komplett kostenfrei – egal ob Sie am Ende eine Baufinanzierung abschließen oder nicht. Den Experten und Expertinnen der accedo AG geht es in aller erster Linie darum, mit Ihnen die möglichst risikolose Machbarkeit einer Immobilienfinanzierung zu erörtern. Immer mit dem Fokus, Sie nicht zu übervorteilen – und auch einmal zu raten, von dem Kauf einer bestimmten Immobilie lieber abzusehen. Diese Risikobewertung ist immer wesentlicher Bestandteil der vollumfänglichen Beratung. Wir empfehlen: nutzen Sie diesen Service, um die Machbarkeit Ihres Traums der eigenen vier Wände zu prüfen.
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Zinsvergleich 2022 – wenn Baugeld-Zinsen steigen 17 Oct 2022 10:09 PM (2 years ago)
Das Jahr 2022 scheint für Immobilienfinanzierungen kein gutes zu sein. Was am Jahresanfang noch relativ moderat begann, setzte sich im Lauf des Jahres unerwartet rasant fort. Die Baugeld-Zinsen steigen weiter und ein Ende ist nicht abzusehen. Natürlich sind das keine gute Nachrichten für alle, die ihren Traum von der eigenen Immobilie realisieren möchten. Aber schauen wir genauer hin: Die Baugeld-Zinsen haben Ende November wieder das Niveau von 2011 erreicht. Eine durchschnittliche 10 jährige Zinsbindung kostet aktuell knapp unter 4 Prozent. Expert:innen sind sich einig: „Dass die Zinsen zeitnah wieder spürbar sinken werden, ist unwahrscheinlich“. An der gesamtwirtschaftlichen Gemengelage aus gestiegener Inflation, gestraffter Geldpolitik der EZB und hohen Renditen für deutsche Staatsanleihen werde sich in den kommenden Wochen und Monaten vermutlich nichts ändern. Deshalb erwarten Immobilienfinanzierer weiterhin moderat steigende Zinsen.
Was kann man tun, wenn Baugeld-Zinsen steigen
Das wesentlichste Kriterium, um hohe Zinsen zu reduzieren, ist das Eigenkapital. Wer heute ca. 30 Prozent Eigenmittel an der Gesamtfinanzierung (600.000 Euro Gesamtinvestition, davon 200.000 Eigenkapital) einbringt, erhält bei den meisten Banken bei einem Tilgungssatz von 2 Prozent und 10 jähriger Laufzeit einen Kreditsatz von um die 4 Prozent. Mit einer erhöhten Anfangstilgung von 4 Prozent ist eine Ersparnis von ca. 0,1 Prozent auf den Zinssatz möglich. Das bedeutet eine monatliche Belastung von ca. 2.500 Euro. Ein geringerer Tilgungssatz von 2 Prozent drückt diese Belastung bereits auf unter 2.000 Euro. Aber eine Laufzeit von ca. 28 Jahren bis zur vollständigen Tilgung. 4 Prozent wiederum verkürzen die Laufzeit um 10 Jahre. Zudem spart man damit über die gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung nahezu 20.000 Euro.
Allein an diesem kurzen Rechenbeispiel (Stand: Mitte Oktober 2022) zeigen sich die Möglichkeiten. Wer schneller tilgt, zahlt monatlich mehr, spart aber langfristig. Verlängert man die Laufzeit des ersten Darlehens auf 20 Jahre, sind nur marginal höhere Zinsen fällig. Die Restschuld, also der Betrag, der am Ende der Erstfinanzierung anschlussfinanziert werden muss, liegt bei 2 Prozent Tilgung dann bei ca. 160.000 Euro. Bei 4 Prozent Tilgung ist man aber bereits nach 17 Jahren schuldenfrei. Um den Einfluss von Laufzeit und Tilgung zu simulieren, nutzt am besten den Konditions- und Restschuld-Rechner der accedo AG: accedo Konditionsrechner.
Baugeld-Zinsen steigen – Immobiliennachfrage stagniert
Im Februar lag der Durchschnittszins für ein zehnjähriges Darlehen noch bei etwas über einem Prozent, im Juni bereits bei über drei Prozent. In der ersten Jahreshälfte war die Nachfrage nach Immobilienkrediten noch hoch, doch ist diese seit dem Sommer spürbar zurückgegangen. Natürlich hat das mit den schwierigeren Rahmenbedingungen zu tun. Aber diese Zurückhaltung hat auch viel mit der medialen Präsenz des Themas zu tun. Artikel mit Überschriften wie: „der Immobilien-Wahnsinn” oder „Bauzinsen explodieren” führen zu einer allgemeinen Verunsicherung. Dabei ist eine Baufinanzierung bei weitem nicht so risikobehaftet, wie es die mediale Berichterstattung suggeriert.
Die Kehrseite der Medaille ist nämlich, dass aufgrund der gesunkenen Nachfrage der bisherige Anbietermarkt und einem Käufermarkt mutiert. Das heisst, dass Käufer bei der Preisverhandlung wieder sehr gute Karten haben. Insbesondere bei Bestandsimmobilien abseits der Metropolen ist ein Rückgang der Angebotspreise festzustellen. Vielerorten sind Immobilien mit Sanierungsbedarf für Dämmung und Heizung bereits für unter 250.000 Euro zu haben. Nutzt man dann die staatlichen Fördermittel für energetische Sanierung, die bis zu 30 Prozent der Sanierungsinvestition ausmachen, ist der Kauf einer Bestandsimmobilie durchaus realistisch – wenn die Eigenkapitalquote stimmt.
Baugeld-Zinsen nähern sich wieder der Normalität
Dass vor einem Jahr Baugeldzinsen um 1 Prozent angeboten wurden, war ein Glücksfall der Geschichte. Betrachtet man die Zinsentwicklung der letzten Dekaden seit 1950, so waren Zinssätze um 6-8 Prozent die Norm. Diese Zinssätze galten in weltwirtschaftlich stabilen Zeiten als normal. Erst mit dem Einsetzen der Finanzkrise Ende der Nullerjahre und den massiven Eingriffen der Zentralbanken sackte der Zinssatz ins Bodenlose ab. Das entsprach aber nicht der Realität. Sondern war Folge der massiven Eingriffe der Zentralbanken, die mit extrem günstigen Krediten die Konsumlaune und damit das Wirtschaftsklima künstlich hoch hielten. Das heisst im Umkehrschluss, dass man Dinge kreditfinanziert kaufen konnte, die man sich eigentlich nicht leisten konnte. Die ungesund niedrige Inflation zu dieser Zeit sowie die teilweise massiven Einkommenserhöhungen machten es einfach auch für Privathaushalte möglich. Die Warnung seriöser Kreditanbieter war schon damals, bei Finanzierungen immer die Restschuld am Ende des Erstvertrags im Auge zu behalten und damit zu rechnen, dass für eine Anschlussfinanzierung, die Zinsen wieder merklich anziehen können. Und genau das ist jetzt der Fall.
Baugeldzinsen im historischen Vergleich
1980 rutschen die Baugeldzinsen erstmals unter 10 Prozent. 1990 zeigt sich die deutsche Wirtschaft durch den wirtschaftlichen Impuls des Mauerfalls besonders kräftig, was wiederum Einfluss auf ein hohes Zinsniveau nahm. Zur Jahrtausendwende sind die Zinsen für Immobilienkredite Achterbahn gefahren. Die Internetblase hatte die Konditionen binnen kurzer Zeit extrem steigen lassen. Konnten Kreditnehmer Ende der neunziger Jahre bereits zu vier Prozent finanzieren, hatte der Aktienboom die Kreditzinsen Anfang 2000 wieder auf über sechs Prozent getrieben. Im Vergleich zu den vorangegangen Jahren waren Darlehen dennoch billig wie nie zuvor. Erst als die Internetblase platzte und die Weltwirtschaft erstmals wackelte, begann der Sinkflug der Kreditzinsen, der in einem Zinssatz von unter 1 Prozent im Jahr 2021 endete.
- 1980: 9,5 Prozent
- 1990: 9,0 Prozent
- 2000: 6,0 Prozent
- 2010: 4,0 Prozent
Genau genommen bewegte sich der Zinsmarkt für Baufinanzierungsdarlehen in den letzten 10 Jahren auf bis dahin unbekannt niedrigem Niveau. Gleiches gilt im übrigen auch für die Inflationsrate – als Folge der wirtschaftliche Turbulenzen in diesen Jahren. Dass eine Rückkehr zur Normalität notwendig sei, haben während dieser Phase viele Notenbanker angemahnt. Und genau das passiert heute. Einzige aktuelle Aufgabe der Währungshüter ist es, die aktuell galoppierende Inflation wieder in den Griff zu bekommen. Es ist zu erwarten, dass deswegen die Zinsschraube moderat angezogen wird.
Was bedeutet ein höheres Zinsniveau für Interessenten einer Baufinanzierung?
Die wesentlichsten Begriffe sind: Eigenkapital und Restschuld. Wer entsprechend Eigenkapital einbringen kann und zudem die Möglichkeit hat, während der Laufzeit des Darlehens Geld anzusparen, um am Ende die Restschuld zu verringern oder gar abzulösen, hat heute besonders gute Karten – und kann weiterhin im historischen Vergleich günstig finanzieren. Zudem hat er inzwischen die Möglichkeit, den neuen Käufermarkt für Immobilien für sich zu nutzen und günstige Kaufpreise erzielen.
Zudem sollte ein versierter Baufinanzierungsvermittler hinzugezogen werden. Ein Mix aus staatlichen Förderprogrammen, klassischer Baufinanzierung, Bausparen und Eigenmitteln garantiert nach wie vor eine machbare und günstige Baufinanzierung. Natürlich muss man vergleichen – und nicht dem erstbesten Angebot einer (Haus-) Bank vertrauen. Zudem ist davon auszugehen, dass zukünftig die Baugeld-Zinsen steigen – und sich dem historischen Normalmaß von 6-8 Prozent annähern. Aber genauso wenig wie damals die Eltern sollte man sich heute von einer Eigenheim-Finanzierung abschrecken lassen. Letztendlich war die selbstbewohnte Immobilie schon immer ein Hort der Sicherheit.
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Mit Anschlussfinanzierung Zinsanstieg vermeiden 26 Sep 2022 9:49 PM (2 years ago)
Das aktuelle Szenario an den Zinsmärkten lässt auf ein weiteres Steigen der Zinsen schließen. Zwar sind nach dem starken Anstieg der letzten Monate die Sollzinsen für Baufinanzierungen wieder etwas günstiger geworden. Doch der nächste Zinsanstieg scheint ausgemacht. Das betrifft die Anschlussfinanzierung genauso wie Neufinanzierungen.
Galoppierte Inflation und weiter steigende Erzeugerpreise werden die Zentralbanken zu weiteren Eingriffen in die Zinspolitik zwingen. Dabei ist das Anheben des Leitzinses ein wesentliches Instrument, die Inflation zu verlangsamen. Ein weiteres Anheben des Leitzinsen wirkt sich aber direkt auf die Kreditzinsen für Baufinanzierung aus.
Werden die Notenbanken die Zinsen deutlich stärker anheben?
Wie hoch müssen die Zinsen steigen, damit die Inflation abflaut? Die Antwort lautet: vermutlich viel höher als bislang gedacht. Und: Die negativen Auswirkungen werden weltweit spürbar sein. Im Mittelpunkt ssteht dabei die Entscheidung der US-Notenbank. Vermutlich wird die Fed den Leitzins im Oktober nochmals um einen dreiviertel Prozentpunkt anheben. Der Zinssatz, zu denen sich Banken Geld leihen, würde dann bei über drei Prozent liegen, so hoch wie zuletzt Anfang 2008. Diese Zinserhöhung wird voraussichtlich nicht die letzte sein. Zudem verkauft die Fed Wertpapiere, die sie in den letzten 3 Jahren erworben hat. Mit dieser Maßnahme beabsichtigt man, dass die langfristigen Zinsen steigen, zum Beispiel auch für Baugeld.
Die Europäische Zentralbank (EZB) hinkt bei diesen Maßnahmen hinterher. Der Leitzins liegt im Euroraum bei 1,25 Prozent. Ein Verkauf der Wertpapierbestände findet aktuell nicht statt. Was derzeit in den USA geschieht, zeichnet aber auch vor, was Europa bevorsteht. Experten sprechen inzwischen davon, dass ein Leitzins von 7 Prozent oder mehr realistisch sei. Die Zinsen sollen zukünftig wieder über den Inflationsraten liegen. Das bestätigen adie längerfristigen Fed-Vorhersagen.
Was kann man gegen einen Zinsanstieg bei er Anschlussfinanzierung unternehmen?
Wer clever ist, nutzt jetzt seine Chance: Mit einem kurzen Blick in den Kreditvertrag und dem richtigen Timing lässt sich in Zukunft viel Geld bei der Anschlussfinanzierung sparen. Die Erstfinanzierungen hatten in der Regel eine Laufzeit von 10 bis 15 Jahre. Wenn dieser Erstvertrag – also die Zinsbindung – abläuft, verbleibt eine Restschuld, die dann mit einer Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden muss.
Deswegen lohnt sich jetzt ein Blick in den Kreditvertrag. Wichtig ist, zu welchem Zeitpunkt die Zinsbindung – und damit das Baufinanzierungsdarlehen – beendet ist. Dieses Datum entscheidet, für welche Form einer noch zinsgünstigen Weiterfinanzierung sie sich entscheiden. Drei Szenarien sind entscheidend:
- Sie haben eine langfristige Sollzinsbindung abgeschlossen (12 oder mehr Jahre). Dann können Sie nach 10 Jahren bereits kündigen und sich die aktuell noch günstigen Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung sichern.
- Die Erstfinanzierung läuft in den nächsten 12 Monaten aus. Bereits ein Jahr vor Ablauf der Erstfinanzierung haben Sie die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung zum aktuellen Zinssatz für die Zukunft abzuschließen. Dafür benötigen Sie aber eine Bank, die eine bereitstellungszinsfreie Zeit von ca. 1 Jahr ermöglicht.
- Die Erstfinanzierung läuft noch 24 bis 60 Monate bevor die Sollzinsbindung beendet ist. Dann ist ein Forward-Darlehen eine gute Alternative. Je nach Laufzeit bis zum Ende des Vertrags verlangen Banken zwar einen Zinsaufschlag auf den aktuellen Zinssatz. Dieser kann die Zinsen bei auf 2 Prozent verteuern. Falls der Zinssatz in z. B. 3 Jahren aufgrund der Eingriffe der Notenbanken dann bei 6 Prozent steht, haben Sie für die Anschlussfinanzierung trotzdem einen Zinsvorteil.
Forward-Darlehen ist eine gute Option, sich vor steigenden Zinsen zu schützen.
Es gibt Banken, die bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung (oder dem Kündigungstermin nach 10 Jahren) ein Forward-Darlehen anbieten. Mit einem Forward-Darlehen wird der heutige Sollzins für eine spätere Anschlussfinanzierung vereinbart. Folgende Zinssteigerungen spielen dann keine Rolle mehr. Für diese Art der Anschlussfinanzierung berechnet die Bank aber einen Zinsaufschlag. Je nach Anbieter variiert dieser zwischen 0,015% bis 0,025% pro Monat — immer berechnet auf den Zeitraum zwischen Datum des Abschusses des Forward-Darlehens und tatsächlichen Ablauf der Sollzinsbindung des Erstvertrags.
Angenommen die Zinsbindung des Erstvertrags endet am 30.06.2025. Sie schließen zum 31.11.2022 ein Forward-Darlehen ab. Das heisst, Sie haben dass Anschlussdarlehen bereits 31 Monate vor Ablauf in Form einer Forward-Finanzierung abgeschlossen. Da bei vielen Anbietern ein halbes Jahr meist zinsaufschlagsfrei gewährt wird, werden 26 Monate mit einem Zinsaufschlag belegt. D. h. 0,015 mal 26 ergibt 0,39% p.a. Der Gesamtzins setzt sich dann aus dem Zinssatz zum aktuellen Zeitpunkt und zusätzlich Forward-Aufschlag zusammen.
Diese kleine Beispielrechnung zeit exemplarisch, dass eine Forward-Finanzierung in Zeiten intensiv steigender Zinsen eine besonders gut Wahl ist. Wichtig ist aber, dass Sie die Bank nach deren Rechenmethode fragen. Es gibt große Unterschiede. Und das nicht nur bei dem Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen. Auch die zinsaufschlagsfreie Zeit kann mitunter heftig variieren: Einige Banken verlangen zum Beispiel für die ersten 12 Forward-Monate keinen Aufschlag, andere berechnen den Aufschlag bereits vom ersten Monat an.
Wenn Sie ein Forward-Darlehen z. B. 26 Monate vor Ablauf der Erstfinanzierung abgeschlossen haben, ruht der Darlehensvertrag bis zum Stichtag der dann beginnenden Anschlussfinanzierung (26 Monate). Der im Vertrag festgeschriebene Zinssatz hat dann Bestand – egal ob die Zinsen während der 26 Monate weiter gestiegen sind. Aber auch fallende Zinsen werden dann nicht berücksichtigt. Wichtig: Der Vertrag kann während der Wartezeit nicht mehr gekündigt werden.
Verlassen Sie sich NICHT auf nur einen Anbieter bei der Anschlussfinanzierung
Natürlich ist es bequem, einfach auf das Angebot zur Anschlussfinanzierung von der erstfinanzierenden Bank zu warten. Diese wird sich kurz vor Ablauf der Erstfinanzierung damit bei Ihnen melden. Meistens so knapp, dass kaum noch Zeit für Vergleichsangebote bleibt. Das kann dann teuer werden, den die Bank wird versuchen, die Anschlussfinanzierung zu bankenfreundlichen Konditionen zu verkaufen.
Wichtig ist auch, dass das Gesamtpaket der Anschlussfinanzierung stimmt und an ihre eventuell neuen finanziellen Möglichkeiten und Rahmenbedingungen angepasst wird. Der effektive Jahreszins ist ein wichtiger – aber nicht der einzige – Faktor. Je weniger Zinsen verlangt werden, desto mehr bleibt für die Tilgung. Aber auch Sondertilgungsklauseln sollten verhandelt werden. Bei manchen Banken sind zu 10% pro Jahr möglich – 5% sollten aber grundsätzlich kostenfrei möglich sein. Außerdem sollte über kostenfreie Änderungen des Tilgungssatzes und Ratenanpassungen während der Laufzeit der Anschlussfinanzierung ohne versteckte Gebühren verhandelt werden. Und nicht zuletzt die Laufzeit der Sollzinsbindung: Gehen Sie von künftig weiter steigenden Zinsen aus, entscheiden Sie sich für einen Darlehensvertrag mit einer möglichst langen Laufzeit (eventuell bis zur vollständigen Tilguzng des Kredits).
Anschlussfinanzierung bei einer anderen als der erstfinanzierenden Bank ist einfach
Es gibt keinen Grund, bei der Hausbank zu bleiben, wenn deren Angebot für die Anschlussfinanzierung nicht top ist. Denn der Wechsel ist denkbar einfach: Sie brauchen nur alle nötigen Unterlagen, die Sie bereits für die Erstfinanzierung eingereicht hatten. Die neue Bank übernimmt beim Wechsel die weiteren Schritte und setzt sich zudem mit dem bisherigen Anbieter in Verbindung. Sie leisten dann nur noch die Unterschrift unter den neuen Kreditvertrag und für den Auftrag zur Grundschuldabtretung (Grundbuch-Eintrag). Die Auszahlung und Ablösung der Darlehenskonten regeln die Banken untereinander. Zudem bieten viele Banken einen kostenfreien Wechsel an. Die einzige zu entrichtende Gebühr ist die für die Abtretung der Grundschuld (z. B. bei einer Grundschuld von 200.000 Euro circa 400 Euro).
Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen ist mit einem Baufinanzierungsvermittler besonders einfach
Als langjähriger Anbieter ist die ACCEDO AG spezialisiert auf Baufiinanzierung – auch bei komplexen und komplizierten Fragestellungen. Nicht nur, dass Sie so sofort die beste Auswahl aus den tagesaktuellen Angeboten von ca. 450 Banken erhalten. Auch bei Fragen zu Sondertilgung, Laufzeit, Tilgungssätze und Ratenanpassungen werden Sie bestens und umfassend informiert. So gehen Sie auf Nummer Sicher, dass Sie bei Forward- und Anschluss-Darlehen nichts vergessen, alles richtig machen und am Ende besonders günstig weiterfinanzieren können. Und egal, ob Sie das Angebot der ACEEDO AG am Ende annehmen oder nicht: der gesamte Beratungsprozess ist für Sie kostenfrei.
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Baufinanzierungsfehler durch Planung vermeiden 19 Sep 2022 9:39 PM (2 years ago)
Baufinanzierung ist eine komplexe Angelegenheit. Wer auf Nummer Sicher gehen will, darf sich nicht alleine auf den Bankberater verlassen. Um Baufinanzierungsfehler zu vermeiden, ist es wichtig, sich mit der Materie zu befassen. Natürlich ist der eigene finanzielle Spielraum ein besonders wichtiges Entscheidungskriterium. Dabei geht es aber nicht nur um die günstigste monatliche Rate oder den günstigsten Zinssatz. Mindestens genauso wichtig sind Ihre Entscheidungen, die Tilgung, Laufzeit und Eigenmittel betreffen. Nicht zu vergesen sind die Nebenkosten, die im Rahmen eines Immobilienerwerbs anfallen und die normalerweise nicht mit einem Baufinanzierngsdarlehen finanziert werden können und damit mit Eigenmitteln zu begleichen sind. Im Folgenden möchten wir Ihnen einen Überblick geben, welche Baufinanzierungsfehler häufig auftreten, die es aber zu vermeiden gilt.
1. Zu hohe monatliche Belastungen
An oberster Stelle: Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt (gleichbedeutend mit der monatlichen Rate), gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten für die Baufinanzierung sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen für Sie problemlos bezahlbar bleiben. Außerdem sollten Sie Ihren Lebensstandard nicht massiv einschränken müssen. Schließlich läuft ein Immobilienkredit mehrere Jahrzehnte. Grundsätzlich gilt: Für unvorhergesehene Kosten, die im Laufe der Zeit immer auftreten werden, sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.
2. Finanzierungsplan nicht vollständig
Wer kauft oder baut, denkt in erster Linie an Kaufpreise. Dabei sind aber auch Zusatzkosten zu kalkulieren, die im Umfeld des Kaufs immer anfallen werden. Zu Beispiel die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland aktuell zwischen 3,5 bis 6,5 des Kaufpreises ausmacht. Auch sollten die Grundbuch- und Notarkosten (zwischen 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises) nicht vergessen werden. Und wenn ein Makler beteiligt ist, schlagen weitere Kosten zu Buche. Diese müssen in der Regel mit Eigenmitteln bezahlt werden. Wie auch die Ausstattung der Immobilie mit Möbeln, Küche oder Bad sowie Umzugskosten nicht mit einem Baufinanzierungsdarleben finanziert werden können. Neben den Kauf- bzw. Erwerbskosten gehören diese Aussagen ebenfalls in Ihren persönlichen Finanzierungsplan.
3. Nachfinanzierung vermeiden
Einer der häufigsten Baufinanzierungsfehler: Der Festpreis für den Neubau oder der vertraglich vereinbarte Kaufpreis für eine Eigentumsimmobilie weist niemals alle Kosten auf. Bei einem Neubau sind die Kosten für die Erschließung des Baugrundstücks, für das Einrichten der Baustelle, für Bodengutachten oder Hausanschlüsse nicht enthalten. Notwendige Renovierungs- und Sanierungskosten beim Kauf einer Bestandsimmobilie auch nicht. Diese Kosten müssen im Rahmen des Finanzierungsplans enthalten sein.
Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfs- und damit die Kreditsumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahme-Entschädigung.
4. Fehleinschätzung der Eigenmittel – einer der häufigsten Baufinanzierungsfehler
Das Eigenkapital ist eines der wichtigsten Themen in der Baufinanzierung. Dieses entscheidet nicht nur über die Höhe des tatsächlich verlangten Zinssatzes. Mindestens 10 Prozent, besser 20 oder 30 Prozent Eigenkapitalanteil an der Gesamtfinanzierung sollten es sein. Dabei ist zu bedenken, dass mit Eigenmitteln auch sämtliche Nebenkosten bezahlt werden müssen. Käufer sollten also immer ihre finanziellen Grenze kennen. Denn neben der Baufinanzierung müssen die laufenden Lebenshaltungskosten bedient werden. Vergessen Sie nicht, dass eine Baufinanzierung 20 oder 30 Jahre lang finanzielle Mittel abzieht. Deshalb müssen Einnahmen und Ausgaben – abzüglich der Miete und Sparraten – ehrlich gegeneinander gerechnet werden. Der monatliche Überschuss muss reichen, um die Kredit- und Bewirtschaftungskosten des neuen Heimes zu gewährleisten.
Zu den Bewirtschaftungskosten zählen neben den Energiekosten auch die kommunalen Gebühren für Grundsteuer oder Müllabfuhr. Auch eine Instandhaltungsrücklage für die Immobilie ist zu bilden. Je nach Größe der Immobilie sollte man für zukünftige Reparaturen und Snschaffungen durchschnittlich 300 Euro im Monat ansparen.
5. Baufinanzierungsfehler bei Zinsbindung und Tilgungsrate
Auch hier lässt man sich gerne von verlockend günstigen Finanzierungsangeboten blenden. Gerne werden niedrigen Tilgungsraten von z. B. 1 Prozent und sehr kurze Laufzeiten von 5 Jahren angeboten. Diese verschönern die monatlich zurückzuzahlenden Raten dann besonders. Das folgende Problem ist dann aber immens: Am Ende der Laufzeit wird die Restschuld kaum geringer als die Höhe des Anfangskredits sein. Und diese Restschuld muss dann unter Umständen zu einem viel höheren Zinssatz abgeschlossen werden. Ist der Bauzins in der Zwischenzeit merklich gestiegen, was ja aufgrund der aktuell historisch niedrigen Zinsen zu erwarten ist, werden die Schulden erdrückend. Ein wichtiges Ziel der Baufinanzierung ist es aber, den Schuldenberg abzutragen, um spätestens beim Renteneintritt schuldenfrei zu sein.
Um diesen Baufinanzierungsfehler zu vermeiden, ist mit mindestens drei Prozent Tilgung im Monat zu rechnen. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Die Bauzinsen sind zuletzt zwar gestiegen, die Zinsaufschläge für lange Kreditlaufzeiten von 20 oder gar 30 Jahren sind aber nicht besonders hoch. Eine möglichst lange Zinsbindung ist deshalb sinnvoll und sichert gegen einen weiteren Zinsanstieg ab.
6. Flexible Vertragsgestaltung
Zu starre Verträge führen oftmals im Zuge der Laufzeit zu einer teueren Finanzierung. Man muss immer damit rechnen, dass sich im Laufe des Lebens die finanziellen Umstände ändern. Entweder man verdient mehr als geplant oder man erhält eine Erbschaft. Dann führen im Vertrag festgeschriebene Sondertilgungsvereinbarung schneller zur Schuldenfreiheit. Was wiederum am Ende sehr viel Geld sparen kann. Oder aber man hat kurzfristig einen Engpass. dann kann eine Ratenanpassung kurzfristig eine große Hilfe sein. Aber auch das muss bereits im Vorfeld vertraglich vereinbart sein. Diese flexiblen Vertragsbausteine müssen Sie proaktiv mit der Bank verhandeln. Einige Banken bieten kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten an. Ebenso wie flexible Ratenanpassungen während er Laufzeit. Hierbei ist zu beachten, ob diese kostenfrei angebotene Vertragsbausteine aber nicht durch einen höheren Zinssatz kompensiert werden.
7. Bereitstellungszinsen kosten Geld
Bereitstellungszinsen sind ein oft unterschätztes Risiko und ein häufiger Baufinanzierungsfehler. Beim Neubau wird das Geld je nach Baufortgang in Etappen ausgezahlt. Gibt es aber Probleme während der Bauphase, kommt es zu Verzögerungen. Dann wird ein Teil des Kredits später als ursprünglich vereinbart ausgezahlt. Ist keine langfristige bereitstellungszinsenfreie Zeit vereinbart, kostet das einen Zinssatz von 3 Prozent im Jahr – zusätzlich zu den vertraglich vereinbarte Zinsen. Deswegen ist jeder Vertrag, der eine möglichst lange bereitstellungszinsenfreie Zeit vorsieht, ein besonderer Vorteil.
8. Förderungen nicht kennen und nur der Hausbank vertrauen
In Deutschland gibt es eine Vielzahl von Fördermöglichkeiten. Angefangen bei Förderungen für energetische Maßnahmen durch die KfW-Bank bis hin zu den Fördertöpfen der Bundesländer. Das ist ein regelrechter Dschungel, den es erst einmal zu durchforsten gilt. Kreditinteressenten sollten sich deswegen bereits im Vorfeld gezielt nach Zuschüssen und Förderungen erkundigen.
Zudem haben Sie die freie Wahl der kreditgebenden Bank. Wer sich dann nur auf das Angebot der Hausbank verlässt, zahlt in der Regel drauf. Deswegen ist der Angebotsvergleich von mindestens 3 Banken dringend anzuraten. Wer das nicht auf eigene Faust bewerkstelligen will und kann, nutzt dafür Baufinanzierungsvermittler, wie z. B. die Accedo, die über die tagesaktuellen Angebote von über 400 Banken verfügt. Wer intelligent vergleicht, spart fünfstellige Beträge über die Laufzeit. Deswegen ist es ein ganz wesentlicher Baufinanzierungsfehler, wenn man auf Vergleichsangebote verzichtet und nur ausschließlich mit der Hausbank verhandelt.
Fazit: Um Baufinanzierungsfehler zu vermeiden, sind bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler eine sichere Bank
Bestens informiert in das Erstgespräch. Ein seriöser Kassensturz, der die eigenen finanziellen Möglichkeiten und Grenzen genauestens definiert. Und die Wahl eines bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittlers, der über eine entsprechende Expertise verfügt und seine Dienst zudem kostenfrei anbietet. Mit diesem können Sie die besten auf Ihre finanziellen Möglichkeiten abgestimmten Angebote erhalten. So vermeiden Sie Baufinanzierungsfehler, die im schlimmsten Fall den Traum vom Eigenheim platzen lassen.
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Mit Sondertilgungsrecht günstiger finanzieren 12 Sep 2022 9:29 PM (2 years ago)
Mit dem Sondertilgungsrecht können Sie ein Baufinanzierungsdarlehen schneller tilgen und so viel Geld sparen. Das Prinzip: Sie zahlen außerplanmäßig mehr an die Bank für den Kredit zurück als vereinbart. Damit verkürzen Sie automatisch de Laufzeit des Kredits bzw. senken den Betrag der Restschuld, der nach Ablauf des Erstfinanzierung (Zinsbindung) mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss. Wichtig: Das Sondertilgungsrecht wird in der Regel von der Bank nicht automatisch angeboten bzw. im Vertrag festgeschrieben. Dieses müssen Sie während der Vertragsverhandlung von der Bank verlangen. Manche Banken werden das Sondertilgungsrecht verweigern. Manche werden dafür einen Zinsaufschlag verlangen. Einige bieten aber diese Möglichkeit auch kostenfrei an. Aber warum ist eine Sondertilgung überhaupt ein wichtiger Bestandteil für eine möglichst günstige Baufinanzierung?
Eine reduzierte Kreditlaufzeit spart Kosten
Durch Sondertilgungen können Kreditnehmer:innen die Kosten und die Kreditlaufzeit deutlich senken. Wichtig: Um in den Genuss einer Sondertilgung zu kommen, müssen diese im Darlehensvertrag aufgeführt sein. Das ist im Vorfeld mit der kreditgebenden Bank zu regeln. Nicht jede Bank bietet aber kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten an. Verlangt die Bank Zusatzkosten meistens in Form eines Zinsaufschlags auf den angebotenen Zinssatz. In einem solchen Fall ist abwägen, ob sich dies lohnt oder ob ein anderer Anbieter für Sie aus Kostensicht besser ist. Bedenken Sie, dass mit außerplanmäßigen Zahlungen Sie die Schulden deutlich schneller senken. Besonders bei Baufinanzierungen mit geringem Zinssatz (3 bis 3,5 Prozent) sind Sondertilgungen zudem eine sehr rentable Anlageform, da sich dadurch die Zinskosten des Kredits über die gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung effektiv reduzieren lassen. Insbesonders kostenfreie Sondertilgungsrechte haben einen doppelten Effekt: Das Darlehen lässt sich schneller zurückzahlen und Sie zahlen unter dem Strich weniger Zinsen für den Kredit.
Die am weitest verbreitete Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Hierbei zahlen Kreditnehmer:innen über die festgelegte Laufzeit (Zinsbindung) jeden Monat gleich hohe Raten aus Zins und Tilgung. Nutzt man dabei das Sondertilgungsrecht, überweist man einen bestimmten Geldbetrag zusätzlich zu der monatlichen Tilgungszahlung. Dadurch sinkt die Restschuld in größerem Umfang. Dadurch verringert sich auch die nächste Zinszahlung stärker und die Tilgung steigt dementsprechend schneller. So wird die Restschuld, die im Normalfall nach Ablauf der Erstfinanzierung bzw. Ende des Darlehens mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert wird, reduziert. Wegen der niedrigeren Restschuld wird der dann angebotene Zinssatz günstiger ausfallen und die Gesamtlaufzeit wird reduziert. Und das ist ein effektiven Spareffekt. Als Faustregel gilt: je kürzer die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung, um so größer das Einsparpotential.
Welches Sondertilgungsrecht wird angeboten?
Wie bereits erwähnt, wird Ihnen die Bank ungefragt keine Sondertilgungsmöglichkeiten anbieten. Sie müssen aktiv danach fragen, diese entsprechend verhandeln und am Ende im Baufinanzierungsdarlehen festschreiben lassen. Dabei gibt es in der Regel drei Szenarien:
- Baufinanzierung ohne Sondertilgung: Die Bank bietet keine Sondertilgung. Wollen Sie später eine Sondertilgung leisten, weil Sie z. B. geerbt, eine Bonuszahlung Ihres Arbeitgeber erhalten haben oder Sie Ihr Gehalt im Lauf der Zeit steigern konnten, wird die Bank diese Sonderzahlung verweigern.
- Baufinanzierung mit kostenpflichtiger Sondertilgung: Manche Banken verlangen für die Sondertilgung einen Zinsaufschlag. Dieser verteuert möglicherweise die Gesamtkosten der Baufinanzierung Darlehen so sehr, dass sich das Sondertilgungsrecht nicht mehr lohnt.
- Baufinanzierung mit kostenloser Sondertilgung: Es gibt Banken, die eine kostenlose Sondertilgung anbieten. Hierbei ist allerdings zu prüfen, ob die Kosten dafür Kmit einem höheren Zinssatz kompensiert werden. Aber es finden sich auch Banken, die sowohl einen günstigen Sollzinssatz als auch zusätzlich eine kostenlose Sondertilgungsmöglichkeit anbieten.
Bei diesen drei Szenarien zeigt sich bereits die Wichtigkeit eines Anbietervergleichs. Deswegen ist es keine gute und oftmals kostentreibende Idee, eine Baufinanzierung ausschließlich bei der Hausbank anzufragen.Wenn Sie die Expertise eines bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittlers wie die accedo AG nutzen, gehen Sie auf Nummer Sicher. Denn die Expert:innen kennen in der Regel, welche Anbieter günstige Kredite inklusive kostenfreier Sondertilgungsmöglichkeiten anbieten.
Welches kostenfreie Sondertilgungsrecht gibt es?
- Die häufigste Form der Sondertilgung: pro Jahr bis zu fünf Prozent der anfänglichen Darlehenssumme. Selten werden bis zu zehn Prozent akzeptiert.
- Gängig ist auch die Vorgabe von bestimmten Höchstbeträgen. Zum Beispiel 5.000 oder 10.000 Euro pro Jahr.
Empfehlenswert ist, die Sondertilgung als Prozentsatz festzulegen. Dabei richtet sich die Sondertilgung immer nach der anfänglichen Darlehenssumme. Je höher der Kreditbetrag, umso höher ist dann auch die mögliche Tilgungsleistung. Je höher der Prozentsatz dann ist, umso mehr Geld können Sie sparen, wenn Sie dann die Sondertilgungsoption nutzen. Wichtig: Das Sondertilgungsrecht können Sie, müssen es aber nicht nutzen. Wenn Sie aufgrund anderer Ausgaben in einem Jahr einmal keine Sondertilgung leisten wollen, ist das kein Problem. Auch wenn Sie Ihre Sondertilgungsmöglichkeit während der Gesamtlaufzeit nicht nutzen, entstehen Ihnen keine Nachteile. Dann ist es aber besonders wichtig, dass Ihnen im Vertrag eine kostenfreie Sondertilgung eingeräumt wurde.
Sondertilgung für geförderte KfW-Kredite?
Bei KfW-Darlehen sind Sondertilgungen in den meisten Fällen nicht möglich. Lediglich die vorzeitige und komplette Rückzahlung des Darlehens ist erlaubt,. Dafür berechnet die KfW aber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Und diese fällt in der Regel und abhängig von der Restschuld oftmals so hoch aus, dass sich das vorzeitige Ablösen des Kredits nicht lohnt..
Wann zahlt sich ein Sondertilgungsrecht besonders aus?
Wer eine Sondertilgung nutzen möchte, sollte auch darauf achten, wann man die Sonderzahlung leistet. Grundsätzlich: je früher während der Darlehenslaufzeit, desto besser. Denn die Sonderzahlung senkt die zu tilgende Restschuld. Bereits iim Folgemonat steigt die Tilgung. Warum? Sie zahlen bei einem Annuitätendarlehen zwar immer eine gleichbleibende Monatsrate. Bei gesunkener Restschuld fällt jedoch der Zinsanteil niedriger aus, der Tilgungsanteil steigt. Die Folge: Die Zinskosten insgesamt und die Kreditlaufzeit sinken. Deswegen ist es eine besonders gute und besonders kostensparende Idee, so früh wie möglich das Sondertilgungsrecht in Anspruch zu nehmen.
Alternativ zur Sondertilgung: Sonderkündigungsrecht
Wenn das Baufinanzierungsdarlehen länger als 10 Jahre zinsgebunden ist, räumt der Gesetzgeber jedem Kreditnehmer ein gesetzliche Kündigungsrecht exakt nach 10 Jahren Laufzeit ein. Unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kann die Baufinanzierung gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Haben Sie während der zeit geerbt und durch eine Veräußerung einen größeren Geldbetrag zur Verfügung, könnten Sie Ihr Darlehen kündigen und die durch die Einmalzahlung reduzierte Darlehenssumme beim gleichen Anbieter neu abschließen oder zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Der Vorteil: Die so reduzierte Restschuld wirkt sich besonders positiv auf den Zinssatz und zudem auf die Laufzeit der Anschlussfinanzierung aus.
Anbietervergleich ist ein Muss
Eine zinsgünstige Baufinanzierung mit kostenfreiem Sondertilgungsrecht ist sicher die beste Option. Diese aber zu finden, gar nicht so einfach. Die Hausbank allein anzufragen, wird in der Regel nicht genügen. Allein um die Verhandlungsposition zu stärken, sind mehrere Anbieteranfragen zu empfehlen. Dafür sind bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler eine gute Adresse. Die großen Anbieter haben die tagesaktuellen Angebote von über 400 Banken im Zugriff, wissen deswegen sofort, bei welchen sich eine Anfrage lohnt und können zudem maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte erstellen. Dabei ist dieser Service für Sie kostenfrei. So kommen Sie risikolos an die besten Baufinanzierungsangebote mit möglichst flexiblen Komponenten, die Ihnen für die Zukunft entsprechenden (auch finanziellen) Spielraum bieten.
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Kreditprüfung der Banken wird strenger 5 Sep 2022 9:39 PM (2 years ago)
Die Zinsen für Baufinanzierung werden auch in nächster Zeit aller Voraussicht nach nicht sinken. Man rechnet mit einem Zinsniveau bis zu 4 Prozent. Auch das Umfeld wird schwieriger. Die Inflationsrate bewegt sich auf 10 Prozent zu. Verschärfte Vorgaben für geförderte stattliche Kredite sowie steigende Materialkosten tun ein Übriges dazu. Unter dem Strich werden dadurch private Haushalte weiter belastet. Deswegen verschärfen Banken die Kriterien für die Kreditvergabe. So wollen sie einerseits das Risiko eines Kreditausfalls reduzieren. Und andererseits auch ihre mögliche Haftung bei Beratungsfehlern minimieren. Zusätzlich flaut der Immobilienboom ab. Diese Faktoren deuten darauf hin, dass Banken nun insgesamt vorsichtiger bei der Kreditprüfung werden. Darauf deuten jüngste Umfragen hin hin.
Studie bestätigt, dass Kreditprüfung verschärft wird
Bereits Ende 2019 zeigte eine Erhebung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY, dass Geldhäuser infolge der der Einführung der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie (WIKR) die Kriterien für eine Kreditvergabe deutlich verschärft hatten . Von den damals 120 Banken und 30 Fintechs rechneten immerhin ein Drittel mit einer deutlichen Verschärfung bei der Kreditprüfung, die dann auch tatsächlich eintrat. Was 2019 galt, gilt auch heute. Gute Bonität und Eigenkapital sind Grundvoraussetzung für eine Kreditzusage. Vollfinanzierung bzw. sogenannte 110 Prozent-Finanzierungen – also eine Baufinanzierung gänzlich ohne Eigenkapital – sind heute fast nicht mehr möglich.
Ohne Eigenkapital kaum Aussicht auf eine positive Kreditprüfung
Die Zahlen der accedo AG für das erste Halbjahr 2022 unterstreichen diese Tendenz: Kunden erwarten weiter steigende Zinsen und wählen deswegen eine längere Zinsbindung.. In den ersten sechs Monaten wurde Baufinanzierungsdarlehen mit einer Zinsbindung von fast 15 Jahren gewählt. 2021 lag der Durchschnitt der Zinsbindung noch bei circa 13 Jahren. Ende der 2010er Jahre waren circa 10 Jahre noch üblich. Auch der Anteil des Eigenkapitals an der Gesamtfinanzierung wuchs kräftig. Brachten Kreditinteressenten 2021 knapp 130.000 Euro ein, so stieg dieser Wert im ersten Halbjahr 2022 auch 160.000 Euro. Dabei sind die sogenannten Kaufnebenkosten für Makler, Notar, Grundbuch etc. nicht enthalten und müssen mit weiterem Eigenkapital gezahlt werden.
Einfluss nimmt auch die Bankenaufsicht (Bafin), die einen kritischen Blick bei der Kreditprüfung anmahnt. Deswegen sind sogenannte 100 Prozent Finanzierungen inzwischen eine Seltenheit. Und das, obwohl solche Kredite für Banken ein gutes Geschäft sind. Denn für 100 Prozent-Finanzierungen, bzw. für Finanzierungen mit einer sehr geringen Eigenkapitalquote von z. B. 10 Prozent, können hohe Zinsen verlangt werden. Günstige Immobilienkredite, bei denen der Kunde 40 oder 50 Prozent Eigenkapital mitbringt, sind für Banken eigentlich nicht lukrativ, weil hierfür im Vergleich sehr günstige Zinsen angeboten werden. Trotzdem werden Kredite mit einer hohen Eigenkapitalquote inzwischen bevorzugt vergeben. Da spielt die Eintrübung der Wirtschaftslage in Deutschland eine Rolle.
Steigende Zinsen bereiten den Banken Sorge
Denn steigende Baufinanzierungszinsen machen für private Haushalte einen Immobilienerwerb schwieriger. Aufgrund der stark gestiegenen Inflationsrate, getrieben insbesondere von hohen Energiepreisen, werden zudem die Mindestanforderungen an Lebenshaltungs- und Bewirtschaftungskosten im Rahmen der Bonitätsbetrachtung nach oben anpasst. Die Kosten spielen eine wichtige Rolle dabei, wie viel freies Einkommen potentielle Käufer haben und wie kreditwürdig sie sind.
Dadurch wächst bei Baufinanzierungen das Ausfallrisiko. Der Kreditnehmer muss aktuell neben der hohen Inflation nun auch höhere monatliche Raten für Zins und Tilgung stemmen. Deswegen finden sich inzwischen auch wieder bankenseitige Angebote mit nur noch 1 Prozent Tilgung. Das Risiko für den Kreditnehmer wächst, weil sich die Laufzeit einer Finanzierung bis zur völligen Schuldenfreiheit um viele Jahre verlängert und eine hohe Restschuld nach Ablauf der Erstfinanzierung mit einer dann teueren Ansschlussfinanzierung getilgt werden muss. Wenn die Zinsbindung für das Darlehen z. B. nach 15 Jahren ausläuft, ist der Restschuldbetrag noch sehr hoch. Wenn dann aber die Zinsen nicht mehr 3 sondern z. B. 6 Prozent betragen, verdoppelt sich auch die monatliche Belastung. Dadurch steigt die Gefahr, dass der Kreditnehmer diese nicht mehr stemmen kann. Diese Situation war einer der Gründe für die Finanzkrise 2008. Mit dieser Erfahrung wappnen sich Banken nun durch höhere Anforderungen bei der Kreditprüfung.
Was bedeutet eine Verschärfung der Kreditprüfung für die Baufinanzierung?
Die Kriterien für für Kreditprüfung wurden nach der letzten Finanzkrise neu formuliert. So muss die Bank mit schriftlichen Protokollen nachweisen, dass der Kreditkunde umfänglich über alle Risiken informiert wurde. Außerdem gilt seither, dass ein Kredit mit dem Eintritt ins Rentenalter getilgt sein muss. Die Bonität ist ebenso einer strengeren Prüfung zu unterziehen. Zudem wird der Standort der Immobilie einer Bewertung unterzogen. Die ausbezahlten Kreditsummen in ländlichen, strukturschwachen Regionen fallen geringer aus. Weil der Immobilienwert geringer eingestuft ist. Zudem verlangt man von Familien, dass beide Ehepartner für den Kredit bürgen. Und am besten beide über ein unbefristetes Angestelltenverhältnis verfügen. Für Selbständige wird dadurch eine Kreditaufnahme noch schwieriger.
Diese von der Bankenaufsicht aufgestellten Regel für die Kreditvergabe gelten bereits seit über 10 Jahren. In der jüngsten Vergangenheit haben Banken diese aber eher lax ausgelegt. Auch deswegen, weil Immobilienkredite heute ein wichtiges Geschäftsfeld sind. Auch erwarten Banken in der nächsten Zeit schlechtere Geschäfte. Das wiederum ist gut für Kreditinteressanten. Da Baufinanzierungen ein wichtiges Geschäftsfeld für Banken sind, verschärft sich der Wettbewerb. Weniger Finanzierungsinteressenten müssen dann mit besseren Angeboten umgarnt werden, will die Bank weiterhin ein gutes Immobilienfinanzierungsgeschäft machen.
Die richtigen Fragen für die persönliche finanzielle Sicherheit
Die Kreditprüfung der Banken ist das eine. Aber genauso wichtig: jeder Einzelne muss im Vorfeld prüfen, welche Kreditsumme er in Zukunft sicher zurückzahlen kann. Um eine Machbarkeit noch vor dem Erstkontakt mit der Bank zu prüfen, sind bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler wie die accedo AG hilfreich. Mit den Expert:innen können Sie im Vorfeld einer Finanzierungsanfrage kostenfrei klären, wo ihre finanziellen Belastungsgrenzen liegen. Denn verschlechtert sich die eigene finanzielle Situation z. B. durch Inflation, ist eine zu hohe monatliche Belastung gefährlich. Deswegen sind maximal 40 Prozent des monatlich verfügbaren Haushaltseinkommens für Zins- und Tilgungsdienste ein guter Maßstab.
All diese Faktoren sind zu bedenken. Und im Vorfeld mit einem versierten Baufinanzierungsberater:in zu besprechen. Nutzen Sie dafür die Angebote von bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittlern wie die accedo AG, die Ihre Beratung kostenfrei anbieten. Und zudem wissen, welche Bank welche Kreditvergabe-Prüfung anstellt.
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Trotz Zinsverteuerung günstig finanzieren 29 Aug 2022 9:50 PM (2 years ago)
Der Zinsvergleich zeigt, dass in der ersten Hälfte des Jahres 2022 eine nicht erwartete Zinsverteuerung Einzug hielt. Innerhalb weniger Monate stieg der Baugeldzins auf über 3 Prozent. Aktuell im August 2022 zeigen sich diie Zinsen wieder günstiger und pendeln sich für Kredite mit 10 jähriger Sollzinsbindung bei ca. 2,5 – 3 Prozent ein. Der historische Vergleich: Im Jahr 2000 musste man im Durchschnitt bei einer zehnjährigen Zinsbindung noch mit 6,5 Prozent rechnen. 2010 lag der Zins bei knapp unter vier Prozent. 2020 fielen sie dann unter die 1 Prozent-Marke. Das Sparpotential war dadurch extrem hoch. Nicht selten konnte man im Zehn-Jahres-Vergleich bei einem größeren Immobilienkredit schon auch 100.000 Euro an Zinszahlungen sparen. Betrachtet am die aktuelle Entwicklung – und nimmt man die Kennzahlen „Inflation” und ”Bundesanleihen” – ist davon auszugehen, dass die Baugeldzinsen nicht wieder fallen werden. Mit 3 Prozent plus x ist in den nächsten Monaten zu rechnen. Auch wenn die Zinsverteuerung aktuell stagniert, ist nicht mit wieder fallenden Zinsen zu rechnen.
Zinsverteuerung: Die Prognose für 2022
Aktuell ist der Zinssatz im Durchschnitt –bei entsprechendem Eigenkapitalanteil von 40 Prozent und 10 jähriger Zinsbindung – in den letzten Monaten wieder leicht gesunken – von knapp über drei Prozent auf aktuell 2,5 Prozent, eine entsprechende Eigenkapitalquote vorausgesetzt. Noch teuerer wird es bei Eigenkapitalanteil von unter 20 Prozent aus. Experten prognostizieren, dass die aktuelle Zinsquote eher steigt. Bis Ende des Jahres rechnet man damit, dass Baufinanzierungskredite im Durchschnitt zwischen 3 bis 3,5 Prozent kosten werden. Man erwartet zudem, dass miit leicht steigende Zinsen bis Jahresende 2022 zu rechnen ist. Mit einer Rücksetzung der Zinsen unter die 2,5 Prozent-Marke wird nicht gerechnet. Die Gründe für steigende Zinsen in der Baufinanzierung:
Natürlich spielt die Inflation eiine wiichtige Rolle. Wie auch die Einflüsse auf den Wirtschaftsstandort Europa durch den Ukraine-Krieg. Zudem ist die Corona-Pandemiie noch nicht ausgestanden. Und die Zentralbanken beenden langsam die Anleihekäufe und verabschieden sich von einem 0 Prozent Leitzins. Das wir die die Zinsen – sowohl für Spareinlagen, aber auch für sämtliche Kredite – in die Höhe treiben.
Weil die Zinsen nicht weiter fallen, wollen die Anleger an den Zinsmärkten entschädigt werden – mit einem höheren Zins. Die Renditen für Bundesanleihen sind bereits deutlich gestiegen. Der Zinssatz der Bundesanleihen ist wiederum ein wichtiger Indikator für die Zinsentwicklung in der Baufinanzierung. Es besteht also Handlungsbedarf vor allem für Immobilienbesitzer, die in Kürze ihre Erstfinanzierung mit einer Anschlussfinanzierung verlängern müssen. Und natürlich alle, die nun erstmals eine Immobilie finanzieren wollen.
Bei allen Baufinanzierungsverträgen, die bereits circa 10 Jahre laufen, heisst es jetzt, schnell zu handeln
Nach einer Laufzeit von 10 Jahren hat jeder Kreditnehmer das Recht – unabhängig von der tatsächlich vereinbarten Vertragslaufzeit – den Vertrag mit einer Vorlaufzeit von 6 Monaten zu kündigen. Dann hat der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank mit besonders günstigen und flexiblen Vertragskonditionen abzuschließen. Oder er strebt bei der erstfinanzierenden Bank eine Prolongation an – natürlich zu besonders guten, zukunftssicheren Vertragskonditionen. 2,5 bis 3 Prozent für die Anschlussfinanzierung sind tatsächlich als günstig anzusehen, wenn man sich vergegenwärtigt, wie hoch die Baugeldzinsen vor 10, 20 oder 30 Jahren lagen.
Baufinanzierungsverträge vor Ablauf von 10 Jahren kündigen
Natürlich kann man das Baufinanzierungsdarlehen auch zu einem früheren Zeitpunkt kündigen. Dann muss der Kreditnehmer an seine Bank aber eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Zinsen zahlen, die der Bank entgehen. Diese fällt umso höher aus, je früher vor dem vereinbarten Laufzeitende gekündigt wird. Das kann dann schon mal mehr als 10.000 Euro betragen.
Weitere Zinsverteuerung vermeiden bei Kreditverträgen, deren Zinsbindungsfrist im Lauf des Jahres 2023 endet
Es finden sich immer mehr Anbieter von Baufinanzierungen, die Anschlussfinanzierungen mit einem bereitstellungszins-freien Zeitraum von 12 Monaten anbieten. Das bedeutet, wenn man bereits ein Jahr vor Ablauf des Erstfinanzierungen zum heutigen Zeitpunkt mit noch sehr günstigen Zinsen eine Anschlussfinanzierung oder gegebenenfalls eine Prolongation abschließt, werden für den zu überbrückenden Zeitraum keinerlei Gebühren bzw. zusätzliche Zinsen fällig. Und die Anschlussfinanzierung schließt dann nahtlos an die Erstfinanzierung an. In seltenen Fällen findet man auch Banken, die mehr als diese 12 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit anbieten.
Aber Vorsicht: manche Banken, de eine bereitstellungszinsfreie Zeit 12 Monate oder mehr geben geben, verlangen bereits mehr als die aktuell zinsgünstigen Anbieter. Und oftmals sind die Vertrag dann auch nicht flexibel ausgestattet. Das ist vorab genau zu prüfen – am besten mit einem bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittler wie die accedo ag.
Mit einem Forward-Darlehen der Zinsverteuerung entgegen wirken
Forwarddarlehen sind 12 bis 60 Monate im voraus vereinbar bis die Zinsbindung des Erstvertrags endet. Sie kosten allerdings einen Aufschlag auf den aktuellen Zins, der abhängig von der Zeitspanne zwischen Ablauf und Anschlussfinanzierung ist. Für 12 Monate kommen derzeit durchschnittlich 0,08 Prozentpunkte, für 36 Monate Vorlauf 0,45 Prozentpunkte und für 5 Jahre etwa 0,6 Prozentpunkte obendrauf, die während der gesamten Zinsbindungszeit gezahlt werden müssen.
Das heißt, ist der Baugeldzins für ein 36-monatiges Forward-Darlehen in dann drei Jahren höher als 0,45 Prozent als zum Zeitpunkt de Abschlusses, lohnt sich ein Forwarddarlehen. Oder anders ausgedrückt: erhält man aktuell einen Zins von 2,5 Prozent, sollte der Zins in 3 Jahren dann über 3 Prozent liegen, damit sich das Forward-Darlehen lohnt. Ein Restrisiko bleibt: Steigen in diesem Zeitraum die Zinsen nicht entsprechend oder geben sogar wieder nach, muss der Kreditnehmer trotzdem zum im Forward-Darlehen vereinbarten Zinssatz finanzieren. Nach Abschluss sind Forward-Darlehen nämlich nicht mehr kündbar.
Wer erstfinanziert, kann die Zinsverteuerung mit Eigenkapital umgehen
Für alle, die sich in zwei Jahren eine Immobilie kaufen wollen, gibt es wenig Möglichkeiten, sich den aktuell nach wie vor günstigen Zinssatz zu sichern. Trotzdem sollte man nicht in Hektik verfallen. Die Zinsen steigen zwar, sind aber –im Vergleich der Jahrzehnte – immer noch günstig. Um zu hohe Zinsen in ein bis 2 Jahren zu vermeiden, hilft es, einen möglichst hohen Eigenkapitalanteil (30 Prozent oder mehr) in die Finanzierung einzubringen. Denn ein hoher Eigenkapital verbilligt den Zinssatz.
Dann gibt es auch noch den „Eltern-Trick”: Wenn Eltern eine Immobilie besitzen, die bereits abbezahlt ist, können die Kinder bereits heute einen Forward-Kredit mit der Bank für die Zukunft vereinbaren. Als Sicherheit dient der Bank eine Grundschuld für das Elternhaus, die im Grundbuch eingetragen wird. Später, wenn man dann die eigene Immobilie gekauft hat, kann die Grundschuld vom Elternhaus dann auf das eigene geändert werden. Aktuell finden sich einige Banken, die diesen „Elterntrick” mitgehen.
Ein Zinsvergleich ist der beste Weg, zinsgünstig zu finanzieren
Statt zu schnell eine Erstfinanzierung zu unterschreiben, um sich so ein paar wenige Prozentpunkte zu sparen, ist ein ausführlicher Bankenvergleich, eine fundierte Finanzplanung und eine wohlüberlegte Entscheidung zu empfehlen. Denn der Unterschied der Zinsangebote verschiedener Banken ist viel höher. Für ein Darlehen von 300.000 Euro, 30 Prozent Eigenkapitalanteil und 10 Jahren Zinsbindung variieren die Angebote zwischen 2,4 Prozent bis 3,10 Prozent. Das teuerste Angebot sorgt in zehn Jahren für Mehrkosten von fast 25.000 Euro (bzw. von über 200 Euro pro Monat).
Einen solchen Zinsvergleich macht man am besten mit einem bankenunabhänigen Baufinanzierungsvermittler wie die accedo ag. Die kennen nicht nur die tagesaktuellen Zinssätze von über 400 Anbietern, sondern helfen gleichzeitig dabei, ein auf die eigenen finanziellen Möglichkeiten abgestimmtes Baufinanzierungskonzept mit möglichst hoher Flexibilität und möglichst schneller Schuldenfreiheit zu entwickeln. Besonders in Zeiten, in denen die Zinsen wieder steigen, ist eine solche – und wie bei der accedo ag – völlig kostenfreie Beratung Gold wert, gibt Sicherheit und spart am Ende viel Geld. Denn eins ist sicher: steigende Zinsen befeuert den Konkurrenzkampf der Anbieter. Deswegen ist ein seriöser Anbietervergleich wichtig.
Dabeii helfen Anbieter-Vergleichsrechner im Internet nur bedingt bzw. bieten nur eine erste Annährung. Denn der dort ausgewiesene Zinssatz sagt wenig über den Baufinanzierungsvertrag. Ist er flexibel gestaltet? Wie ist es um die zinskostenfreie Vorlaufzeit bestellt? Können geförderte Kredite, Bauspar- oder Riester-Vertrag die Gesamtkosten der Finanzierung weiter reduzieren? Diese Fragen können Sie am besten mit ausgewiesenen Experten besprechen. Und diese Beratung ist bei der accedo AG völlig kostenfrei – egal ob Sie sich am Ende für oder gegen eine Baufinanzierung entscheiden.
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Immobilienwert nachhaltig steigern 22 Aug 2022 9:53 PM (2 years ago)
Die eigene Immobilie war schon immer ein wichtiger Teil eines nachhaltigen Vermögenaufbaus. Aufgrund der hohen Nachfrage besonders in den letzten Jahren zeigen Immobilien eine äußerst positive Wertentwicklung. Das betrifft vor allem Bestandsimmobilien, deren Wert sich in den letzten Jahren verdoppelte. Besonders in unsicheren Zeiten, in denen sich der Aktenmarkt volatil verhält und langfristige Anlagen kaum Zinsen bringen, fragen sich viele, wie sie am besten investieren und damit das eigene Vermögen absichern können. Eine mögliche Antwort: Investieren Sie in die eigene Immobilie und steigern Sie so den Immobilienwert. Dabei spielen neben der energetischen Sanierung vor allem auch bestandserhaltende Modernisierungen eine wichtige Rolle.
Immobilienwert steigern mit geförderten Maßnahmen
Zustand und Ausstattung der Immobilie haben den größten Einfluss auf den Immobilienwert.. Bei älteren Häusern werden dies vorrangig energetische Maßnahmen sein, die zur Wertsteigerung beitragen. Steigenden Energiepreise von Strom- und Gas sind wichtige Gründe für eine energetische Modernisierung. Diese Maßnahmen helfen nicht nur dem Eigentümer, zukünftig die laufenden Energiekosten signifikant zu senken. Durch moderne Heizungsanlagen, Investitionen in die Dämmung sowie neue Fenster kann auch der Wert der Immobilie entsprechend gesteigert werden. Das wiederum ist ein wichtige Beitrag zur Sicherung des eigenen Vermögens.
Dabei fördert der Staat Fassadendämmung, Wärmeschutzverglasung und der Einbau von modernen Heizungsanlagen mit Brennwerttechnik oder erneuerbaren Energien mit Zuschüssen der BAFA und zinsverbilligten KfW-Krediten. Interessant insbesondere an BAFA-Förderungen ist, dass auch eher kleine Einzelmaßnahmen wie die Fenstersanierung gefördert werden. Wenn Sie eine Förderzusage der BAFA haben, können Sie sich Jahre mit der Sanierung Zeit lassen und nach und nach die Bestandsimmobilie modernisieren. In Kombination beispielsweise mit einer Wärmepumpe oder einer thermischen Solaranlage kommt neben der Stromersparnis noch selbst produzierte Heizwärme hinzu. Unterstützt werden Eigentümer von gezielten Förderprogrammen der KfW, die je nach Effizienzgrad Investitionen fördert. Auch das barrierefreie Umbauen von Küche, Bad, Türen und Treppen sind förderwürdig.
Kleine Maßnahmen mit großem Effekt
Wurden regelmäßig und Instandhaltungsarbeiten am Objekt durchgeführt und ist das Gebäude auch sonst sehr gepflegt, wirkt sich dies positiv auf den Immobilienwert aus. Dabei ist das Baujahr oftmals zweitrangig. Will man seine Immobilie veräußern, sollte man darüber nachdenken, Fassade und Innenräume vorab neu auszumalen und z. B. das Parkett schleifen und neu versiegeln zu lassen. Diese Malerarbeiten werden sich mit Sicherheit positiv auf den Verkaufspreis auswirken.
Auch der Zustand des Gartens wirkt sich auf den Immobilienwert aus. Eine gepflegte Außenansicht in Form von einem großzügig angelegten Garten samt Terrasse kann bis zu 20 Prozent an Wertsteigerung bedeuten. Hohe Bäume, Büsche und Blumenbeete tragen hierbei nicht nur optisch dazu bei, sondern steigern auch die Öko-Bilanz. Eine natürlich Beschattung nimmt zudem Einfluss auf das Innenraumklima. Ein weiterer positiver Nebeneffekt ist der natürlicher Schallschutz und die natürlichen Kühlung von Wohnräumen.
Immobilienwert steigern durch Ausbau
Der nachträgliche Ausbau von Dach und Keller schafft nicht nur weiteren Wohnraum, sondern steigert zudem den Immobilienwert. Dabei muss es nicht die Luxusvariante sein. Allein schon Grundarbeiten wie Dämmung und Verkleidung der ehemaligen Stauräume in Dach und Keller haben einen positiven Effekt auf den Immobilienwert. Besonders leerstehende Dachstühle sind bei Immobilienbesitzern sehr gefragt, da ihre architektonische Form mit Balken und Schrägen einen ganz besonderen Charme versprühen. Wird neben dem Ausbau auch gleichzeitig die Dämmung des Daches ins Auge gefasst, lässt sich mittelfristig ein großer Teil der Investitionskosten über die Einsparungen bei den Heizkosten zurückgewinnen bzw. über den Verkaufspreis mehr als amortisieren.
Ein Aspekt wird beim Immobilienwert oft vergessen: der Einbruchschutz. Ganz gleich ob in der Stadt oder auf dem Land: wenn die Außentüren und Fenster der sogenannten Widerstandsklasse von mindestens RC3 (früher WK3) entsprechen sowie weitere einbruchhemmende Bauteile nach DIN EN 1627 verbaut sind, hat das einen positiven Effekt auf den Wert. Ob Türschlösser mit Finger-Scanner, Fenster- und Türsensoren oder Bewegungs- und Überwachungskameras, diese Maßnahmen lohnen sich schon deswegen, weil diese ebenfalls gefördert und bezuschusst werden.
Der erste Eindruck zählt und zahlt sich aus
An erster Stelle für den Immobilenwert zählt immer die Objektlage. Während sich die sogenannte Makrolage auf die Region, die Stadt bzw. den Stadtteil bezieht, beleuchtet die sogenannte Mikrolage die unmittelbaren Bedingungen vor Ort, wie etwa die Infra- und Bevölkerungsstruktur sowie auch das Image des Viertels. Gerade Letzteres wird sich bei Bestandsimmobilien im Laufe der Zeit verändert haben So manche „B- oder C-Lage“ wurde mit dem Ausbau der Infrastruktur ( Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte etc.) durch die Städte, Gemeinden und Kommunen innerhalb weniger Jahre zu einer gesuchten Lage. Besonders in „Speckgürteln“ von Metropolen wurden deutliche Wertzuwächse bei Immobilien in den vergangenen Jahren verzeichnet. Wer sich eine Übersicht über die Lage der eigenen Immobilien verschaffen möchte, der informiert sich mithilfe des sogenannten Wohnatlas der Postbank.
Die Modernisierung der Bestandsimmobilie sichert das Vermögen
Egal wie alt die Immobilie ist: Investitionen steigern nicht nur den Wert, sondern sind ein lohnendes Invest in das eigene Vermögen. Nicht umsonst wird Immobilienbesitz auch als „Beton-Gold” bezeichnet. Während Anlagen wie Aktien und Fonds besonders in schwierigen Zeiten oftmals großen Schwankungen unterworfen sind, bleiben Immobilien normalerweise im Vergleich wertstabil. Und man ist natürlich vor Mietsteigerungen geschützt. Die Tendenz ist offensichtlich: Viele Immobilienbesitzer setzen aktuell auf Sanierungsinvestitionen und entscheiden sch gegen Geldanlagen in Aktien, EFTs oder Anleihen. Denn so kann man diese Investition in Zukunft selbst nutzen, indem man Energiekosten senkt und gleichzeitig den Immobilienwert steigern und damit das eigene Vermögen absichert. Dabei muss nicht komplett saniert werden, um den Wert der eigenen Immobilie zu steigern. Selbst kleinere Maßnahmen in die Substanz oder den Wohnwert machen bereits Sinn.
Zusammengefasst: energetische Sanierung, altersgerechte Umbauten, Außenanlagen, Schönheitsreparaturen sowie Erweiterung der Wohnfläche sind sinnvolles Investitionen in eine Bestandsimmobilie und bauen Vermögen auf. Wer sich dafür entscheidet, sichert sein Vermögen nachhaltig und macht sich unabhängig von der Volatilität „klassischer” Geldanlagen. Wichtig ist jedoch, sich im Vorfeld umfassend zu informieren, den Rat von Experten (z. B. Energieberater) einzuholen und Fördermöglichkeiten zu prüfen.
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Checkliste Baufinanzierung – sicher finanzieren 15 Aug 2022 10:03 PM (2 years ago)
Die Finanzierung einer Immobilie ist mithin die wichtigste finanzielle Entscheidung im Leben. Denn sie wird die finanzielle Planung des Alltags über Jahrzehnte bestimmen. Die folgende Checkliste Baufinanzierung hilft, einen Überblick über die wichtigsten Fragestellungen und die notwendigen Unterlagen zu erhalten. Bereits lange vor der Realisierung Ihres Vorhabens – den Kauf einer Bestandsimmobilie, einer Eigentumswohnung oder dem Neubau – sollten Sie beginnen, Ihre Wünsche und Vorstellungen zu Papier zu bringen und gleichzeitig zu prüfen, mit welchem finanziellen Spielraum sie rechnen können, um sicher, seriös und letztendlich günstig baufinanzieren zu können. Immer das wichtigste Ziel: möglichst schnell schuldenfrei zu sein.
Checkliste Baufinanzierung – von den ersten Überlegungen bis zur unverbindlichen Anfrage.
Am Anfang die wichtigste Frage: Warum wollen Sie Eigentum kaufen?
- Sie wollen aus der Miete raus, um das Geld, dass Sie monatlich an Ihren Vermieter zahlen, lieber als Teil des Ihres Vermögenaufbaus einzusetzen?
- Oder suchen Sie den Freiraum der Entfaltung – am besten mit Freifläche? Oder doch lieber innenstadt-nah, aber mit genügend (Wohn-) Raum zum Wohlfühlen?
- Oder sind Sie pragmatisch und denken bereits in jungen Jahren an die Altersvorsorge?
Welche Entscheidung Sie im Rahmen dieser drei Szenarien treffen, wird Ihr weiteres Vorgehen maßgeblich beeinflussen. Nach einer Bestandsimmobilie mit Garten werden Sie anders suchen müssen als nach der Eigentumswohnung in der Innenstadt. Wenn es Ihnen besonders um die Altersvorsorge geht, kommt es mehr Ihre Wünsche und weniger auf die Lage im prosperierenden Umfeld an. Eine junge Familie muss demgegenüber vor allem auf die Lage schauen und auf die damit verbundenen kindgerechte Infrastruktur sowie auf die berufliche Machbarkeit (Verkehrsanbindung, Entfernung zum Arbeitsplatz, Homeoffice). Zudem wird die Bank eine dörfliche Immobilie anders bewerten als die Eigentumswohnung im Zentrum einer Großstadt.
Die Checkliste für die Immobiliensuche:
- Will ich lieber in der Stadt, am Stadtrand oder auf dem Land wohnen?
- Verlangt meine Karriereplanung, an verschiedenen Orten zu arbeiten?
- Wie sieht meine Familienplanung aus?
- Wieviel Geld kann ich aktuell monatlich zur Seite legen?
- Wieviel Geld habe ich derzeit auf dem Festgeld- und Giro-Konto, welche Anlagen sind jederzeit kündbar und damit schnell verfügbar ?
- Besteht die Möglichkeit von finanziellen Zuwendung bzw. Unterstützung aus dem Familienkreis?
Diese Fragen zielen auf die Ihre individuelle Finanzplanung für die mittelfristige Zukunft ab. Arbeitet man in der Stadt, möchte aber am Land leben, bedeutet das zusätzliche Investitionen in die Mobilität. Der urbane Lebensstil lässt erwarten, dass man nicht ein Leben lang an einem Ort leben und die Immobilie irgendwann in Zukunft vermieten oder wieder veräußern möchte. Das wiederum kann eine eher kurze Baufinanzierung – und das unter anderen Eckpunkten – bedeuten. Das Haus für die Altersvorsorge wird hingegen mit einer langfristigen Zinsbindung sicherer zu finanzieren sein.
Das Häuschen am Stadtrand ist grundsätzlich anders zu bewerten als die Eigentumswohnung mitten in der Stadt. Falls Sie wissen, dass Sie in Zukunft sich öfters beruflich verändern müssen, um Ihre Karrierewünsche zu realisieren, werden Ihre Immobilenwünsche eher in Richtung Eigentumswohnung bzw. Vermögensaufbau gehen (um diese Immobilie unter Umständen bereits in 10 Jahren zu verkaufen, um damit an einem anderen Ort z. B. ein Haus zu finanzieren. Das ist auch eine erste Annährung an die Laufzeit des Darlehens).
Wenn Ihnen Familie und Kinder wichtig sind, so werden Sie Ihre finanziellen Zukunftspläne anders ausrichten (die Laufzeit des Darlehens wird dann eher langfristig anzulegen sein) als wenn Sie sich vorstellen können, ihre Zukunft kinderlos zu gestalten. Und die Frage nach den eigenen Barmitteln beantwortet die Frage nach der möglichen Kredithöhe. Beides zusammen definiert den maximalen Kaufpreis – und dieser wiederum die Größe sowie Lage der Wunschimmobilie.
Checkliste Baufinanzierung – was kann ich mir leisten?
Beginnen Sie mit der Ermittlung des Kaufpreises, der Ihren finanziellen Rahmen nicht sprengt:
- Wenn Sie zur Miete wohnen, nehmen Sie Ihre aktuelle Kaltmiete. Da diese nach dem Umzug in die neue Immobilie entfällt, ist das ein Betrag, den Sie sich garantiert monatlich für Zinsen und Tilgung leisten können.
- Die Heizungs- und Stromkosten werden natürlich auch bei Wohneigentum weiterhin fällig. Da die Energiekosten derzeit schwierig für die Zukunft vorhersehbar sind, sollten Sie auf ihre aktuellen Kosten nochmals 50 Prozent addieren, um mit einem Richtwert rechnen zu können.
- Ebenso fallen Kosten für Müllabfuhr oder die Grundsteuer weiterhin an.
- Neu hinzukommen die Instandhaltungskosten (eine neue Heizung, dreifachverglaste Fenster oder Innen- oder Außenanstriche), für die Sie Rücklagen bilden sollten. Einen Wert von ca. 3.500 Euro im Jahr sollte man für die zukünftige Instandhaltung der Immobilie einplanen. Falls die Bestandimmobilie bereits ein- oder mehrere Jahrzehnte alt ist, ist es angebracht, ca. 5.000 Euro / anno einzuplanen und jährlich anzusparen.
Wie wird der monatliche Kreditbetrag berechnet?
Eine kleine Beispielrechnung, wie man seine zukünftig realisierbare monatliche Belastung für Zinsen und Tilgung berechnen kann:
- aktuelle Kaltmiete: + 1.000,- EUR
- aktueller Sparbetrag pro Monat: + 500,- EUR
- Bewirtschaftungskosten pro Monat (Richtwert für ca. 100 qm): – 350,- EUR
- Daraus ergibt sich, dass die zukünftige Kreditrate 1.150,- EUR nicht übersteigen sollte.
Mit dieser einfachen Rechnung stellen Sie sicher, dass Sie sich Ihren aktuellen Lebensstandard bei der Finanzierung der Kaufimmobilie nicht einschränken müssen. Wenn Sie gleich detailliert in die Finanzplanung einsteigen wollen, empfehlen wir den Haushaltsrechner der accedo AG. Mithilfe dieser Checkliste können Sie den Finanzbedarf noch detaillierter berechnen:
> zum Haushaltsrechner
Für 1.150,– Euro monatlicher Rückzahlungsraten für Zins und Tilgung in der Baufinanzierung, können Sie mit folgendem Immobilien-Kaufpreis rechnen:
Bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent, einer Anfangstilgung von 2 Prozent ergibt das eine maximale Kreditsumme von ca. 300.000,- EUR.
Vom zur Verfügung stehenden Eigenkapital (z. B. 100.000,- EUR) ziehen Sie ca. 10 Prozent des Immobilienkaufpreises ab (die sogenannten Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grundsteuer müssen normalerweise mit Eigenmitteln bezahlt werden), ergibt das einen Immobilienkaufpreis von ca. 360.000,- EUR (zum Rechner). Bei der anschließenden Immobiliensuche sollten Sie somit nur Objekte ins Auge fassen, die den Betrag, der sich aus zur Verfügung stehendem Eigenkapital und dem errechneten Betrag für die monatliche Ratenbelastung für Zins und Tilgung zusammen setzt, als Kaufpreis nicht oder nur unwesentlich übersteigen.
Aber Vorsicht: Kaufnebenkosten werden nicht über ein Darlehen sondern aus Eigenmitteln gezahlt.
Sämtliche Baufinanzierungsnebenkosten (Makler- und Notarkosten, Grundsteuer, Grundbuch-Eintrag) sollten aus eigenen Mitteln beglichen werden können, da diese nicht Teil des Baufinanzierungsdarlehens sind. Ein Baufinanzierungskredit deckt tatsächlich nur die Erwerbs- bzw. die Baukosten ab.
Die Nebenkosten bewegen sich zwischen 5 bis 15 Prozent (abhängig vom Bundesland sowie der Frage, ob ein Makler beim Kauf eingeschaltet ist). In diesem Beispielfall (Kaufpreis: 400.000,– €) wären als Nebenkosten also 40.000,- EUR noch hinzuzurechnen.
Kurz zusammengefasst: Eigenmittel 100.000,- EUR , Kreditsumme 300.000,– EUR. Möglicher Kaufpreis 360.000,– EUR, um mit einer monatlichen Kreditrate von ca. 1.150,- EUR finanzieren zu können.
Checkliste Baufinanzierung – welche Baufinanzierung ist für mich geeignet?
Sie wissen also, dass Sie sich in diesem Beispielfall einen Baufinanzierungskredit von ca. 300.000,– EUR leisten können, ohne Ihren finanziellen Rahmen zu sprengen. Zudem liegt dieser Beispielrechnung ein Annuitätendarlehen zugrunde, also ein Darlehen, dessen monatlichen Belastungen sich über die gesamte Laufzeit nicht ändern.
Im nächsten Schritt sollten Sie sich nicht alleine auf das Angebot Ihrer Hausbank zu verlassen. Holen Sie sich auch noch weitere von Direkt-Baufinanzierern wie z. B. der ACCEDO AG ein, um die für Sie beste Finanzierung zu finden. Wichtig ist dabei nicht nur der Zinssatz oder die Höhe der monatlichen Rate.
Schnelle Rückzahlung des Kredits (also möglichst schnelle Schuldenfreiheit), Flexibilität z. B. durch kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten, möglichst lange Laufzeit und hohe Anfangstilgung sind die wesentlichsten Kriterien, auf die dann zu achten ist.
Checkliste Baufinanzierung – die 4 wichtigsten Eckpunkte.
- 1. Darlehensart: Die sicherste Variante ist das Annuitätendarlehen, d. h. während der Laufzeit ändert sich die monatliche Belastung nicht. Empfehlenswert für Sicherheitsbewusste ist das Volltilgerdarlehen, d. h. die nutzen die aktuell angebotenen Zinsen solange, bis der Baufinanzierungkredit komplett zurückgezahlt ist.
- 2. Laufzeit: Aktuell sind eher langfristige Zinsbindungen zu empfehlen. Zu kurze Darlehensformen (z. B. 5 oder 10 Jahre) bringen das Risiko mit sich, dass nach Ablauf der Finanzierung am Ende viel teurer weiterfinanziert werden muss, weil zwischenzeitlich die Zinsen weiter gestiegen sind. Zudem haben Sie bei langfristigen Zinsbindungen immer die Möglichkeit, den Kredit problemlos und ohne Kosten nach 10 Jahren zu kündigen, um danach günstiger anschluss- finanzieren zu können.
Wichtig: Die Höhe der Tilgung entscheidet, wie schnell ein Kredit zurückgezahlt ist.
- 3. Tilgung: Je höher Sie die Tilgung ansetzen, umso schneller sind Sie schuldenfrei Die in unserer Beispielrechnung angesetzten 2 Prozent sind dabei aber nicht ausreciend, um sehr schnell schuldenfrei zu sein. Wenn Sie sich höhere Tilgungen leisten können umso besser…
- 4. Sondertilgung: Falls Sie während der Kreditlaufzeit Erbschaften, Erlöse aus größeren Veräußerungen etc. erwarten, sind Sondrtilgungen eine gute Möglichkeit, bereits vor Ablauf der vereinbarten Kreditlaufzeit schuldenfrei zu werden. Banken bieten häufig von sich aus Sondertilgung an – zum Beispiel 5 Prozent der anfänglichen Darlehenssumme – und verlangen dafür dann einen höheren Zins. Wenn Sie sich für eine höhere Tilgung entscheiden, wird das Angebot meist besser. Sie sollten aber nur dann mit einem höheren Zinssatz für die schnellere Schuldenfreiheit bezahlen, wenn Sie sie die Sondertilgung auch nutzen können.
Checkliste Baufinanzierung – für das Beratungsgespräch.
Sie haben jetzt eine passende Immobilie gefunden und wissen, dass es jetzt schnell gehen muss. Bringen Sie deswegen zu Ihren Erstgespräch bereits folgende Unterlagen mit:
- Exposé bzw. Beschreibung des Wunschobjekts (falls bereits vorliegend)
- Gehaltsauszüge der letzten 3 Monate (von allen Kreditnehmern – also meistens auch von Ihrer Ehefrau bzw. Ihrem Ehemann
- Nachweis über Ihre Vermögenssituation (zur Verfügung stehende Barmittel und Sparverträge, Aktien, Fonds und sonstige Anlagen)
- Angabe, ob Sie alleine, zusammen mit einem Lebenspartner oder mit Familienmitgliedern den Darlehensvertrag unterzeichnen.
Für ein erstes Angebot gehen Sie zu Ihrer Bank und suchen Kontakt zu Direkt-Vermittlern (unter Nutzung Ihrer eigenen Checkliste Baufinanzierung). Die großen bundesweit tätigen Baufinanzierungsvermittler haben den Vorteil, dass sie die Angebote von mehr als 400 Banken vergleichen können. Bedenken Sie auch, dass bereits ein um 0,1 Prozentpunkt niedrigerer Zinssatz mehrere Tausend Euro Ersparnis bringt.
Wichtig ist, dass sämtliche Baufinanzierungsangebote auf vergleichbaren Annahmen beruhen (Laufzeit, Zinssatz, Tilgung, flexible Bausteine etc.), um eine Entscheidung für den besten Anbieter treffen zu können.
Checken Sie die Beratungsqualität Ihrer Berater
Die Qualität der Beratung zeigt sich auch, inwieweit der Anbieter neben der klassischen Baufinanzierung auch Möglichkeiten von geförderten bzw. bezuschussten Kreditmöglichkeiten anspricht.
Vorsichtig sollten Sie werden, wenn Mischfinanzierungen via Fondsparen, Lebensversicherungen oder ähnliches angeboten werden. Zumeist erhöhen diese Mischfinanzierungen nur die Provision des Vermittlers und bringen Ihnen ein höheres Risiko. Solche Modelle rechnen sich nur, wenn der Wertzuwachs nach Abzug der Gebühren und Provisionen mehr bringt als das Baufinanzierungsdarlehen kostet.
Sprechen Sie im Gespräch auch die Provisionen an, die der Vermittler oder die Bank erhält. Seriöse Direktfinanzierer haben Ihre Provision bereits in den Zins eingepreist und verlangen keine zusätzliche Provision. Dadurch entstehen Ihnen für Beratung, Konzepterstellung und Abwicklung keinerlei Kosten.
Lassen Sie die Anbieter wissen, dass sie im Wettberwerb mit anderen Banken und Vermittlern stehen. Fragen Sie auch, wann die vereinbarte Kreditsumme nach Vertragsabschluss azur Verfügung steht; normalerweise sollte von der Antragsstellung bis zur Auszahlung 2 Wochen ausreichend sein.
Checkliste Baufinanzierung – so haben Sie die besten Chancen.
Mt folgenden Kriterien haben Sie die besten Chancen, einen zinsgünstigen Baufinanzierungskredit zu erhalten:
- Beamtenstatus oder langfristiges Angestelltenverhältnis
- Eigennutzung der Immobilie
- Großer fester Gehaltsanteil (und keine große Abhängigkeit von Tantiemen oder Erfolgshonoraren)
- Immobilien in guten Lagen (und nicht in wirtschaftlich schwierigen Regionen)
- Neubau-Objekte oder solche in gutem Zustand
- guter Schufa-Leumund
Aber es gibt natürlich auch Möglichkeiten, z. B. Objekte in eher schlechten Lagen zu finanzieren (z. B. Bauernhöfe in eher schlechtem Zustand und in ländlichen Regionen oder Altbausanierungen); dies ist dann wiederum eine Frage der Eigenmittel, des Leumunds und des Einkommens.
Grundsätzlich macht es aber immer Sinn, bevor Sie eine Kauf- bzw. Bauentscheidung getroffen haben, mit der Bank oder einem Direktvermittler zu sprechen. Mit der Ausarbeitung dieser Checkliste Baufinanzierung haben Sie dann nicht nur die wichtigen Eckpunkte für das Gespräch, sondern geben dem Kreditgeber auch zu verstehen, dass Sie mit dem Thema vertraut und gut informiert sind. Und so erfahren Sie im direkten Gespräch, was für Sie dann tatsächlich möglich ist.
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